Ratgeber Immobilienfinanzierung München

Erste Schritte für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung

Das eigene Haus auf dem Lande oder die eigene großzügige Wohnung in der Stadt spielen oftmals eine große Rolle in den Lebensträumen von vielen Singles oder Familien. 

Die Aussicht auf die spätere Unabhängigkeit und mietfreies Wohnen im Alter beflügeln diesen Wunsch. Einige stolpern durch Zufall über das passende Objekt und andere begeben sich direkt auf die Suche. Anbei folgt ein kleiner Auszug an Fragen, wekche den meisten auf der Seele brennen wenn es um das Thema Immobilien und Baufinanzierung geht: 

 

Unabhängige Finanzierungsvermittlung

Baufinanzierung: Ihr Bedarf

Unabhängig davon, ob Sie selbst zu Stift und Papier greifen um den Bedarf für Ihre Immobilienfinanzierung zu ermitteln oder unsere Finanzierungsberatung in München in Anspruch nehmen –  als eine der ersten Fragen gilt es zu klären, wie teuer das Objekt insgesamt sein darf. Je nachdem, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder um den Neubau eines Hauses handelt, setzen sich die Kosten unterschiedlich zusammen. Beim Erwerb einer klassischen Bestandsimmobilie kommen neben dem eigentlichen Kaufpreis häufig die Kosten für einen oder mehrere Garagenstellplätze oder Ablösen von Einrichtungsgegenständen, wie z.B. einer Küche u.ä. dazu. Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erhöhen das benötigte Budget. Auf den Kaufpreis selbst fallen Nebenkosten verschiedener Art an. Neben den Notar- und Grundbuchkosten schlägt die Grunderwerbssteuer zu Buche. Wenn die Vermittlung der Immobilie über einen Makler geschieht, addiert sich noch die Maklercourtage dazu. Je nach Bundesland summieren sich die Nebenkosten in der Regel auf knapp 10 % vom Kaufpreis.

Unterm Strich kommt der Immobilienerwerber auf einen Gesamtkostenpreis. Von diesem zieht er vorhandenes Eigenkapital an. Dies können Gelder auf Tagesgeldkonten, Sparbüchern, Bausparkonten und Depots sein. Am Ende verweist das Ergebnis auf die zu finanzierende Summe. Diese entspricht dem Darlehen, welches der zukünftige Eigentümer von der Bank benötigt. 

Budgetrechnung

Im Rahmen unserer unabhängigen Finanzierungsberatung unterstützen wir Sie dabei, herauszufinden wie teuer ein Objekt unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Situation und des derzeitigen Kapitalmarktes sein kann und welche monatliche Rate für Sie optimal wäre. Haben Sie bereits ein bestimmtes Objekt anvisiert, prüfen wir, ob Ihr Finanzierungsbedarf mit einer für Sie optimalen monatlichen Rate zusammenpasst.

Die Berücksichtigung Ihrer persönlichen Wünsche, wie zum Beispiel niedrige Monatsraten, Sondertilgungen oder Flexibilität berücksichtigen wir dabei. Wir suchen aus der großen Produktpallette die besten Konditionen.

Dazu führen wir eine ausführliche Budgetrechnung durch. Unterm Strich subtrahieren wir alle Ausgaben von Ihren monatlichen Einnahmen. Das Einkommen setzt sich in der Regel aus dem Arbeitseinkommen plus evtl. Kindergeld oder Mieteinnahmen zusammen. Auf der Ausgabenseite addieren Sie Ihre regelmäßigen Lebenshaltungskosten, Versicherungsleistungen, alle Ausgaben im Zusammenhang mit einem Kfz sowie weitere Kreditraten. Am Ende sollte ein monatlicher Überschuss verbleiben, aus dem die Rate Ihres Darlehens bezahlt wird. Im Optimalfall verbleibt nach Abzug der Kreditrate weiteres Geld Dieses kann entweder für unvorhergesehene Ausgaben oder zum Sparen für künftige Renovierungsarbeiten Ihrer Immobilie verwendet werden. Damit Sie mit Ihrer Immobilienfinanzierung auch in einigen Jahren noch gut aufgestellt sind, lohnt es sich einen Blick in die Zukunft zu werfen. Ist beispielsweise ein Kinderwunsch vorhanden, könnte zeitweise ein Gehalt deutlich verringert sein oder sogar gänzlich entfallen? 

Finanzierungsbedarf Baufinanzierung

Eigenkapital

Für eine vernünftige Immobilienfinanzierung mit dem Ziel, die Schuldenfreiheit spätestens zum Rentenbeginn zu erreichen, wird allgemein hin empfohlen Eigenkapital in Höhe von ca. 20 – 30 % einzusetzen. Aufgrund der hohen Immobilienpreisen, hätten die meisten jedoch damit Probleme überhaupt eine Finanzierung zu bewerkstelligen. Bei guter Bonität bieten daher die meisten Banken auch 100% Finanzierungen an. Ausgeklammert sind hiervon die Nebenkosten der Immobilie (ca. 10% vom Kaufpreis). Diese müssen in der Regel selbst geleistet werden. 

110% Finanzierungen sind bei einigen Anbietern ebenso möglich wenn eine entsprechend hohe Kapitaldienstfähigkeit nachgewiesen werden kann. 

Darlehensvarianten

Nach der Ermittlung Ihres Gesamtbedarfs für Ihre Immobilienfinanzierung und der monatlich machbaren Rate kommt die große Frage auf: Welches Darlehen passt zu meinem Lebensmodell?

Im Nachfolgenden zeigen wir Ihnen verschiedene Darlehensarten für Ihre Immobilienfinanzierung auf. Gerade bei hohen Finanzierungssummen bietet sich mitunter auch ein Splitting auf verschiedene Darlehensformen an. Eine Betrachtung Ihrer individuellen Gegebenheiten ist daher unerlässlich.

Klassisches Annuitätendarlehen

Historischer Beliebtheit erfreut sich ein sogenanntes Annuitätendarlehen, welches sich aus Zins- und Tilgungsleistungen zusammensetzt. Kreditinstitute bieten mehrere Zinsfestbindungen an. Im Regelfall liegt die Spanne zwischen 5 und 30 Jahren. Bei aktuell anhaltenden Niedrigzinsen lohnt sich mitunter eine lange Zinsbindung, um sich ein günstiges Darlehen längerfristig zu sichern. Auf der einen Seite beeinträchtigt dies zwar die Flexibilität bei deutlichen Änderungen während der Kreditdauer. Andererseits haben alle Kreditnehmer unabhängig von der Vereinbarung mit der Bank ein gesetzliches Kündigungsrecht nach einer 10-jährigen Laufzeit. Das bedeutet, dass eine Kündigung sinnvoll sein kann, wenn sich in 10 Jahren ein deutlich niedrigerer Zinssatz für Ihre Baufinanzierung ergeben sollte. Kreditinstitute gewähren zudem die Möglichkeiten Optionen für Sondertilgungen in Höhe von 5 – 10 % von der Darlehenssumme in die Finanzierung mit einzubauen. Sonderzahlungen vom Arbeitgeber, Weihnachtsgeld oder Schenkungen lassen sich so gut für eine schnellere Schuldenfreiheit des Eigenheims einbringen.

Staatliche Fördermöglichkeiten

Nicht zu vernachlässigen sind das Baukindergeld und die Fördermöglichkeiten über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau).

Die Kredite zeichnen sich zumeist durch sehr niedrige Zinsen sowie Tilgungszuschüsse aus. Dies bedeutet, dass ein Teilbetrag des aufgenommenen Darlehens mitunter nicht zurückgezahlt werden muss. Außerdem bieten sie Darlehensnehmern einen Aufschub der Tilgungsleistung zu Beginn des Vertrages an.

Wir beraten Sie auch hierzu umfassend und prüfen welche Zuschüsse Ihnen zustehen und welche Fördermöglichkeiten bei Ihrer  Immobilienfinanzierung sinnvoll eingebracht werden können.

unabhängige Finanzierungsberatung München
Risiken

Risiken bei der Immobilienfinanzierung

Eine gute Immobilienfinanzierung berücksichtigt immer auch mögliche Ausfallrisiken.

In aller Regel trägt der Hauptverdiener eines Haushalts die größte Last am Darlehen. Bricht ihr oder sein Einkommen weg, wird die Finanzierung plötzlich zum Problemfall und die Situation  kritisch.

Unverschuldete Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit, Krankheit und Tod können zusätzlich zum persönlichen Leid, eine finanzielle Notlage hervorrufen.  

Aber auch freudige Ereignisse wie eine Schwangerschaft, Elternzeit oder eine lange selbst geplante Auszeit können das monatliche Einkommen, welches Grundlage für die Finanzierung ist in Zukunft vorübergehend reduzieren. 

Neben der Absicherung bestimmter Risiken durch entsprechende Versicherungen, ist Flexibilität in der Finanzierungsstruktur  ein enorm wichtiger Faktor. So kann man Raten innerhalb der Laufzeit nach oben als auch nach unten anpassen. 

Unterlagen für die Baufinanzierung

Für die Prüfung einer Kreditaufnahme verlangen Banken in der Regel verschiedene Unterlagen. Privatpersonen reichen dabei ihre letzten Lohn- oder Gehaltsnachweise ein sowie Einkommenssteuerbescheide. Die Ermittlung des Gesamtfinanzierungsbedarfs erfordert meistens Eigenkapitalnachweise in Form von Kontoauszügen oder ähnlichen Belegen.

Baufinanzierung für Selbständige und Existenzgründer

Eigenkapitalnachweise zählen auch zu den benötigten Unterlagen für Selbständige oder Existenzgründer. Darüber hinaus bekommt diese Zielgruppe kein regelmäßiges Einkommen aus nicht selbständiger Arbeit. Stattdessen wird das Einkommen aus selbständiger Arbeit zugrunde gelegt. Häufig lassen sich Banken daher die Steuerbescheide der letzten 2 bis 3 Jahre vorlegen sowie die BWA vom selben Zeitraum. Letztendlich geht es um die Nachweisbarkeit der Kapitaldienstfähigkeit, d. h. die monatliche Rate sollte ohne Probleme beglichen werden können. Einige Banken bewerten auch bestimmte Branchen kritisch, weshalb der Einzelfall immer genau betrachtet werden muss.

Objektunterlagen: 

Da die Banken auch das jeweilige Objekt nach Lage und Beschaffenheit auf Ihren Marktwert/Beleihungswert hin prüft, ist die Einreichung diverser Objektunterlagen notwendig. Sollten Sie von uns betreut werden, kümmern wir uns auf Ihren Wunsch hin selbst darum.

Finanzierungsberatung München Folder
Wir beraten Sie umfassend telefonisch und auch persönlich in unserem Büro in München (auch in fliessendem Englischer).
Experte Baufinanzierung München Michael Haberger
Experten Baufinanzierung München
Damit wir Ihnen stets den Zugang zu einer erstklassigen Baufinanzierung ermöglichen können, haben wir uns ein großes Netzwerk aus renommierten Partnern aufgebaut-nicht nur im Münchener Raum. Wir arbeiten neben einer standartisierten Plattform zusätzlich mit vielen Banken, Bausparkassen, Stadtsparkassen und Versicherungen direkt zusammen und haben so Zugriff auf die besten Konditionen aus beiden Welten. Gerade bei komplexen Immobilienfinanzierungen sind direkte Ansprechpartner sehr wertvoll, da Ihr Fall zuvor besprochen werden kann und so Ihre Erfolgsaussichten maximiert werden können.
Experte Baufinanzierung München Michael Haberger